Quest’anno vorrei acquistare una casa, per me seconda proprietà, dove trasferiranno la residenza una o entrambe le mie figlie, attualmente studentesse universitarie e a mio carico per il 50%. Contrarrò un contratto di mutuo anch’esso intestato a me. La mia domanda è la seguente: potrò inserire nel mio 730 le spese notarili per l’acquisizione del mutuo, le spese accessorie (perizia appartamento), le spese dell’immobiliare e gli interessi sul mutuo? Sarebbe più conveniente cointestare anche a loro?
L’art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/2019, confermando i precedenti documenti di Prassi, ha evidenziato che, in linea generale, in caso di mutuo intestato a più soggetti, ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi nei limiti previsti. Per fruire della detrazione, è comunque necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare.
Tornando al quesito se almeno una delle figlie trasferirà la residenza dell’immobile, entro gli ordinari termini di 12 mesi dall’acquisto, si potrà usufruire della detrazione degli interessi passivi solo se il genitore risulterà:
- proprietario dell’immobile;
- intestatario del contratto di mutuo.
Poiché la detrazione, in presenza degli altri requisiti, spetta in misura pari alla percentuale di intestazione del mutuo se si vorrà detrarre l’intera somma, nel limite massimo di euro 4.000, si dovrà essere intestatari al 100% del contratto di mutuo e proprietari, oppure comproprietari, dell’immobile. Ai fini della detrazione non rileva la “quota” di proprietà che può essere anche minima. Ad esempio, se si acquista la quota del 5% dell’immobile ed si è intestatari del mutuo al 100% si detrarrà, comunque, l’intera quota pagata.
Cosa c’è da sapere…
Come accennato in precedenza, l’art. 15, comma 1, lett. b) del Tuir stabilisce che in presenza di un mutuo ipotecario, contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetti una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, su un importo massimo di euro 4.000. Per abitazione principale si intende – come già detto – quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Per fruire della detrazione, è comunque necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi (Circolare 26.01.2001 n. 7, risposte 2.3 e 2.5).
In linea generale, in caso di mutuo intestato a più soggetti, ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi nei limiti previsti da ogni tipologia e, quindi, non è possibile portare in detrazione la quota degli interessi sostenuti per conto di familiari fiscalmente a carico.
Unica eccezione a tale regola riguarda i mutui stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. È previsto, infatti, che nel caso in cui il mutuo sia cointestato tra i due coniugi di cui uno a carico dell’altro, ed entrambi comproprietari dell’immobile, il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa possa fruire della detrazione per l’intera quota. La condizione di coniuge fiscalmente a carico deve sussistere nell’anno d’imposta in cui si fruisce della detrazione.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.
Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.
Al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, essendo sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.
Gli esperti di 50&PiùCaf che rispondono alle vostre domande sono:
Marco Chiudioni, Stefania De Agrò, Ada Martino, Romeo Melucci, Giuseppe Russo.
Questa rubrica, curata dai nostri esperti fiscali, risponde al quesito più significativo e di interesse generale pervenuto nel corso della settimana. Se hai una domanda fiscale scrivi a: Il quesito della settimana
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