Lavori di ristrutturazione su nuda proprietà: cedendo l’immobile perdo le detrazioni?

Tempo fa ho acquistato un immobile intestando a me la nuda proprietà e a mia figlia l’usufrutto. Ho fatto poi dei lavori di ristrutturazione per i quali sto detraendo le relative quote 50%. Ho intenzione ora di cedere la nuda proprietà: col trasferimento della proprietà trasferisco anche le quote residue? Grazie. Cordiali saluti.

In linea generale hanno diritto alla detrazione delle spese di ristrutturazione, nel caso abbiano sostenuto le spese e queste siano effettivamente rimaste a loro carico, non solo il proprietario o il nudo proprietario dell’immobile, ma anche chi fruisce dei diritti reali di godimento di uso, usufrutto e abitazione.

Il comma 8 dell’articolo 16-bis del Tuir, inoltre, dispone che in caso di vendita dell’unità immobiliare su cui sono stati effettuati i lavori di ristrutturazione, il diritto alla detrazione non ancora utilizzata viene trasferito, nella misura delle rate ancora da rivendicare e salvo diversi espliciti accordi delle parti in fase di stipula del contratto di compravendita, all’acquirente persona fisica.

Con la Circolare n. 13E del 31 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, nonostante il legislatore nella norma abbia utilizzato il termine “vendita”, la cessione del credito trova applicazione anche per tutte le altre forme di cessione dell’immobile, anche in quelle a titolo gratuito, come per esempio la donazione.

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, invece, le quote della detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario e rimangono di spettanza del nudo proprietario, in quanto questa specifica circostanza non soddisfa l’ipotesi di trasferimento di proprietà del bene e, anzi, costituisce più diritti reali sullo stesso.

L’alienazione di una quota della proprietà non sancisce il trasferimento del diritto alla detrazione residua, infine, perché la norma prevede che ciò avvenga solo nel caso di cessione dell’intero immobile. Unica eccezione a quest’ultima disposizione è che la cessione della quota determini che la parte acquirente, con la porzione conseguita, diventi proprietaria esclusiva dell’immobile, come esposto nella stessa circolare n. 13/2013.

Venendo al quesito, nell’ipotesi di cessione della nuda proprietà, a titolo gratuito o oneroso, si perderà l’intera titolarità dell’immobile a favore della figlia, la quale consolidando l’usufrutto e la nuda proprietà, sarà legittimata a fruire delle quote residue di detrazione Irpef nei successivi periodi d’imposta.

Cosa c’è da sapere…

Possono fruire della detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2).

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese. Tali soggetti sono:

• i proprietari o nudi proprietari;
• i titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
• gli imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.3);
• i soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• i detentori (locatari, comodatari) dell’immobile (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 2);
• i familiari conviventi;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge (Circolare 9.05.2013 n. 13,risposta 1.2);
• i conviventi di fatto di cui all’articolo 1, commi 36 e 37 della legge n. 76 del 2016;
• il futuro acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.