Il proprietario che vende un immobile ristrutturato continua a beneficiare del bonus ristrutturazione?

Mi sto apprestando ad effettuare una ristrutturazione di un immobile di mia proprietà (presso il quale non ho la residenza) che ha due appartamenti. Successivamente alla ristrutturazione è mia intenzione vendere immediatamente entrambi gli appartamenti. Domande:

• posso usufruire delle detrazioni fiscali anche se non è e non sarà “abitazione principale”?
• in caso di vendita, posso continuare ad usufruire di tali detrazioni fiscali anche successivamente alla vendita dell’immobile?

Dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 36% (elevato, dal 26 giugno 2012, al 50%) delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze.

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese. Tra i soggetti che hanno diritto ad usufruire del beneficio fiscale rientrano anche i proprietari (o nudi proprietari) oppure i titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie.

Tornando al quesito, fermo restando la sussistenza degli altri requisiti previsti dalla norma, sugli immobili di proprietà si ha diritto ad usufruire della detrazione per le spese di ristrutturazione sostenute. A tal fine non ha alcuna rilevanza se l’immobile è destinato, o meno, ad abitazione principale, oppure se è locato, in quanto risulta che si è “proprietari”.

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare. In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.

Nel caso posto nel quesito, se si venderanno gli immobili, il venditore dovrà evidenziare al notaio che intende mantenere il diritto alla detrazione fiscale delle spese di ristrutturazione, affinché quest’ultimo lo specifichi espressamente nel rogito di compravendita.

Cosa c’è da sapere…

L’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 13/2019, in analogia ai precedenti documenti di Prassi, ha confermato che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

A parziale deroga di quanto evidenziato l’Agenzia ha chiarito che, in mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione.

Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore. La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione.

È bene evidenziare che in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario.

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