Come funzionano le detrazioni acquistando un immobile ristrutturato da un’impresa?

Io e mia moglie in comunione dei beni, stiamo per acquistare un appartamento recentemente ristrutturato direttamente dall’impresa di costruzioni che ha curato i lavori. Per farlo stiamo chiedendo un mutuo. In banca ci hanno chiesto di cointestare il mutuo e anche la proprietà della casa. In realtà, la nostra idea era di intestare mutuo e casa solo a me perché solo io lavoro. Detto questo, sussiste il fatto che su questo fabbricato si potrà usufruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia, il nostro timore è che intestando la casa ad entrambi saremo costretti a ripartirci le detrazioni al 50% rendendone, di fatto, metà irrecuperabili in quanto mia moglie è senza lavoro. Possiamo chiedere all’impresa di costruzioni di intestare la fattura soltanto a me e quindi di pagare usufruendo della detrazione al 100%? In fase di rogito, secondo voi, potremo regolare il prezzo di acquisto con bonifico (necessario per usufruire delle detrazioni), anziché utilizzare gli assegni circolari come di consueto? Grazie

La detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati sui quali sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. La detrazione spetta a condizione che:

• l’unità immobiliare sia ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;
• siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non compete, quindi, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria);
• gli interventi realizzati riguardino l’intero fabbricato.

La detrazione è calcolata su un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione, ed è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell’immobile (Circolare 13.05 .2011 n. 20, risposta 2.1/b).

Tornando al quesito di sopra: se si sta acquistando un’abitazione per la quale sussistono i requisiti per usufruire della detrazione del 25% sul prezzo di vendita, è ininfluente la modalità di pagamento e/o l’intestazione della fattura, in quanto la detrazione va ripartita tra i comproprietari in ragione della loro quota. In questo specifico caso, poi, sarà ripartita al 50% tra il marito e la moglie la quale, in assenza di redditi, non potrà nemmeno usufruire dei benefici fiscali in quanto incapiente.

Cosa c’è da sapere…

Il limite massimo di spesa agevolabile, da ripartire tra gli acquirenti è pari a euro 96.000, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012, e ad euro 48.000, per quelle sostenute in precedenza. L’agevolazione spetta per l’acquisto dell’immobile residenziale e, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di spesa stabilito.

L’agevolazione non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione (Circolare 05.03.2003 n. 15, paragrafo 3). Inoltre, è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.

Nella dichiarazione relativa a tale anno il contribuente fruirà della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori. È possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento agli importi versati in acconto, a condizione che il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.7).

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